房地产企业中管理会计的应用

摘要：近年来，房地产行业整体增速放缓，诸多房地产企业的成交面积也呈现出了下滑的状态。国家在房地产融资政策方面也进一步的收紧，整体来说房地产行业已经结束了高速增长的时期。对于房地产企业来说，其在运营过程中资本较为密集，且项目开展需要较长的周期。因此对其的投资测算、资金管理、资本运营以及风险控制等诸多方面均有着较高的要求。笔者就此展开讨论。首先对管理会计的相关概念与内涵进行阐述。然后再提出当前管理会计在房地产企业中应用过程中所存在的问题及其原因分析，最后则系统的提出管理会计如何在房地产企业中应用。以期能为我国房地产企业的稳定发展提供助力。

关键词：管理会计；房地产企业；问题；措施

引言

当前房地产企业面对土地成本与房价的两端挤压，导致部分企业的成本与收益不匹配、收益与现金流不匹配的问题频发，因此过往较为粗放的财务管理模式已与当前房地产企业的发展产生了一定的不适应性，这也要求在新形势下房地产企业的财务管理模式进行转型升级。而管理会计作为会计的一个分支系统，其能够打破传统的核算型财务会计模式，使会计能够为企业的经营决策、控制评价等提供服务与支持。

一、管理会计的相关概念与内涵

管理会计在企业中的应用包含了多个方面，其管理内容涉及了预测、决策、成本控制、全面预算以及责任会计等。而对其职能范围作出细分，又可划分为预决策会计、责任会计以及规划控制会计等。企业在经营发展过程中，其核心目标便是创造利润最大化，而管理会计便围绕于此来强化企业中各项管理工作。管理会计在房地产企业中的应用能够根据各项数据信息来发现企业经营过程中所存在的问题，并从信息数据中去发掘具备潜藏价值的信息，以此来为企业的各项决策提供服务支持。管理会计在企业中是与财务会计并列实施的，其与财务会计的核算职能有着本质上的区别，其核心的职能价值是对企业过去的解析、当前的控制以及未来的筹划。在管理会计中，核心要素便是预决策会计，其主要是用来预测企业经营的发展前景，并对经营决策作出相关的咨询与数据支持；规划控制会计则是指在企业制定的战略目标与经营方针下，做好各项业务的事前与事中控制。对各项管理决策的实际执行进行纠错与修正，以此来保障经营目标的实现；责任会计则是为了进一步保障企业中的分权管理与经济责任而展开的各项工作，其在企业中的各个部门中设立多个责任中心，通过对各岗位的绩效考核，强化员工的积极性。

二、管理会计在房地产企业应用过程中所存的问题及原因分析

（一）管理会计体系不健全当前，我国部分房地产企业管理会计的体系构建并不健全，其关注点仍较多的置于财务方面，对管理会计所需的各项会计与业务信息没有系统的管理机制。一般来说，在房地产企业的管理会计体系中主要欠缺的是全面预算管理、成本管理方法以及绩效评价等方面的信息在管理会计中的有效运用。而这些管理方法在管理会计体系中是不可或缺的部分，其对管理会计的效果与效率都会产生较大影响。管理会计在企业中的应用是需要系统且规范的体系支持的，任一环节的缺失可能对其实施的最终成效均会产生影响。管理会计发挥其职能价值的关键则是对企业中各个细节处的信息数据的收集与分析。因此，体系的不健全会导致管理会计在房地产企业中的应用价值大打折扣。

（二）成本计算与管理方法不恰当对于房地产企业来说，其各项成本支出是十分庞大的，包含了土地、工程以及各个项目的前中期费用支出。成本费用对房地产企业的经营发展会产生极大的影响。而部分房地产企业在实施管理会计的过程中，未能实现全方位、全过程的成本管理。传统的成本计算方法对于管理会计而言很难从中获取具有价值的信息内容。房地产企业工程项目管理人员对每一项作业所产生的信息没有直观的概念，这对有用信息的收集会产生较大的阻碍。项目在开展过程中，大多是依赖于管理人的经验判断，其并未以科学的数据来对项目成本进行预估。对于工程项目的成本管理仍沿用传统方法，其对管理会计所能提供的帮助十分有限，反过来管理会计有限的数据分析也很难给项目管理提供必要的指导。

（三）管理会计信息化程度较低信息技术的快速发展给管理会计带来了更多地发挥空间，大数据等先进管理工具的出现使得管理会计能够从数据中发现更多潜藏价值。但是当前部分房地产企业信息化程度仍旧不高。一般来说其对于信息技术的应用仅停留在电算化等初级阶段，并未进行更为深层次的拓展。例如，财务共享服务中心的建立，大数据的应用仍未在企业中实现，仍旧停留在对财务状况的简单记录阶段。如此一来，管理会计依据信息数据所展开的事前预测就很难获得应有成效。在信息技术已然十分成熟的今天，将其有效利用到企业的管理会计体系中是提高企业经营管理效率的利器，但是部分企业对其的建设程度仍旧落后于时代，这对管理会计与企业自身的发展都会造成不利的影响。

（四）管理会计人员素质有待提高对于房地产企业管理会计的发展与成长来说，企业管理会计各岗位所需的人才依旧是一个难以逾越的瓶颈。部分企业在管理会计的应用过程中，仅是从原有财务人员中分离出部分人员来从事管理会计岗位，但其综合素质并不能履行好其岗位职责。管理会计在实际工作中需涉及企业的前端业务，需使用各类信息软件，且需对内外部影响企业发展的因素有着敏感的判断能力，因此管理会计人员需具备综合、系统的知识体系才能做好各项工作。但当前部分房地产企业对于人才的培养与引进仍显力度不足，短期的培训对企业管理会计人员的提升是相对有限的，并且部分职能岗位存在空缺现象，这些问题会使得企业由于人才的短板导致管理会计工作开展不力。

三、管理会计在房地产企业中的应用

（一）充分发挥管理会计的预测职能管理会计在房地产企业中预测职能发挥表现在诸多方面，如对成本预测、销售预测、企业利润预测以及对房地产企业的市场预测等。通常来说，房地产企业在新的工程项目启动之前，以管理会计来对项目的可行性进行全面的分析，根据具体的可行性报告来最终决定工程项目是否能进入到具体的实施阶段。在此过程中，房地产企业中的各个部门均需与管理会计人员进行协同工作，如策划部门、工程部门等均需提供相关数据与建议，以此来初步的预估工程项目开展的资金投入与对应收益。此外，管理会计的预测职能还需进行量本利分析，通过销售部门的销售方案来对工程项目的盈亏临界点进行测算。在预测成本的过程中，要定性且定量的全面分析，进而从中选择最优的成本效益方案。另外一方面，管理会计在发挥预测职能的过程中，还需时刻关注相关政策与市场变化，此方面因素对预测职能的发挥亦会产生重要的影响。

（二）管理会计要投身参与到企业经营决策制定房地产企业的中长期发展决策是需要根据市场需求与自身经营状况来相应制定的，管理会计的决策与计划职能根据对市场与企业自身各项经营状况的数据分析来对房地产企业的发展计划提供相应的数据支持。房地产企业经营决策的制定通常会涉及以下三个方面，一是工程项目的开展数量；二是在某一周期内的房产销售总额；三是执行企业发展计划所需的总体成本。一般来说，房地产企业在确定项目并预估相关成本之后便需开展相关的融资工作，而此时管理会计则需充分发挥其对经营决策的指导与数据支持作用。例如，通过各项数据的测算来确定融资的方式或是融资的计划等。融资结构是否合理会对房地产企业的发展产生重要影响，管理会计有效参与到经营决策之后能够避免企业陷入严重的经营风险中，管理会计所能提供的决策分析与相关咨询功能，能使企业管理者在面对诸多决策选择时，通过管理会计的支持来综合考量各方面因素，进而选择出最为合理的经营计划。

（三）以管理会计来强化房地产企业对成本投入的控制成本管理对房地产企业来说是极为关键的，做好资金流的管控使其在同等量的资金下创造更大的价值，能够有效地降低企业各个项目的成本投入，强化资金使用效率并降低财务风险。在此过程中，管理会计可将作业成本法引入到房地产企业的成本控制中，可根据房地产企业的经营特点，将工程项目的开发过程划分为不同的作业环节，并建立作业中心，对各个不同的作业中心所产生的间接费用进行分析。其次，将各个不同的作业中心所产生的各项间接费用进行过程的分析，以此来明悉间接费用的成本动因，并建立作业成本库。最后则是将各个作业中心的成本核算率进行明确，并分配到各个开发作业成本中去。管理会计有效应用作业成本法，能够将房地产企业对于间接成本不可控的局面作出有效改善，进而能够从成本产生的源头来控制各项成本支出。

（四）强化管理会计对企业业绩的考核与评估管理会计需定期地对企业业绩进行考核与评估，将实际的经营业绩与预算规划进行对比，从而能够对企业中各个部门及其岗位的业绩进行评价，并在此基础上制定相应的奖惩制度，以此来提高各岗位员工的积极性。管理会计体系对企业业绩的考核与评估能够在预先制定好的指标体系下，来督促各岗位更好地履行各自义务。业绩考核与评估工作的开展需建立在合理的考核标准与指标体系下。在此过程中，管理会计可将平衡计分卡应用到房地产企业中，具体来讲包含了以下四个方面：其一，财务，也就是指企业自身的资产运营能力、企业的偿债能力以及财务效益状况；其二，客户，对于房地产企业来说也就是市场份额、品牌效应等；其三，运营，指房地产企业各项业务的开展流程与销售流程等；其四，潜能，是指房地产企业的创新发展能力以及员工成长潜力等。管理会计将平衡计分卡有效应用到房地产企业的绩效考核体系中，能以财务与非财务指标更全面的量化各岗位员工的工作能力。

结语

目前房地产企业整体市场状况并不乐观，在较为复杂的环境与激烈的市场竞争中如何留有一席之地是离不开企业自身管理方面的创新的。管理会计在房地产企业中的有效应用，对企业的资金管理、风险规避、成本控制、经营决策以及绩效考核等方面均有着明显的促进作用，能够为房地产企业的健康稳定发展保驾护航。

参考文献

[1]江学才.管理会计在现代房地产企业中的作用及应用探析[J].纳税，2020，14（22）：155–156.

[2]班振忠.新形势下管理会计在中小房地产企业中的应用[J].中国乡镇企业会计，2020（04）：166–167.

作者：余作用 单位：万洋众创城投资集团有限公司