房地产企业项目投资管理问题探析

摘要：房地产企业进行项目投资时，需要的资金比较多，建设的时间较长，使得其存在的风险因素较多，因此企业要做好房地产投资风险的管理，在此过程中需要对可能出现的不同因素进行准确地分析，再采取合适的措施进行风险管理。现阶段，随着社会经济的发展，推动了房地产行业的进步，同时也加大了其风险因素，做好项目投资风险管理可以为企业的发展提供正确的指导方向，使其获得良好的经济效益。本文将简单分析房地产企业项目投资风险管理的问题。

关键词：房地产企业；项目投资；风险管理；问题探究

目前，我国城镇住房积极改进，使得房地产行业逐渐迈向蓬勃发展阶段，逐渐成为了我国国民经济发展的支柱产业。由于我国房地产行业起步较晚，房地产企业的发展规模普遍较小，有部分企业比较关注项目的开发，忽视了对其管理的重要性，导致其项目在实际发展过程中存在许多不可控的因素，因此房地产企业做好投资风险管理，有利于推动企业的稳定发展。企业必须要进行科学地房地产项目投资风险分析，采取有效的风险防控措施，降低其风险系数。

一、房地产企业项目投资风险管理的目标

房地产企业项目投资风险管理主要是指通过对项目投资风险的分析，制定相应的技术措施，从而降低企业面临的风险，投入最小的成本获取最大的安全保障。企业在完善风险管理的过程中，首先要保证该部门明确自身的职能，拥有具体的风险管理目标。企业的所有管理工作都是为了实现相应的目标而制定，风险管理也是如此[1]。房地产企业项目投资风险管理的目标主要分为损失发生前和损失发生后。损失发生前的管理目标分为以下几点，第一，减少风险管理成本，企业的风险管理要重视效率，减少不必要的开支。这样相当于增加了损失发生后的恢复经营资金，若没发生损失，则会提高企业的经济效益；第二，减少恐惧心理，风险是未知的，人们通常对其具有一定的担心，会使得人们的行为出现反常。领导层的人员可能会在工作中出现纠结，不能果断地进行决定，从而延误了调整的良好时机；公司人员则可能因为紧张，造成工作频繁出现错误，也会降低员工工作的积极性，提高了额外的成本开支。做好风险评估工作，制定合理的措施，降低企业面临的风险，从而减轻企业人员的心理压力，使其能积极顺利地开展各项工作；第三，符合社会的发展需求。风险管理必须要重视社会需求，将其与社会环节相协调。房地产企业在开发过程中必须符合国家的法律。例如，在房地产开发过程中要将城市规划和消费水平进行有效地结合，否则会出现租售困难的现象；第四，要承担相应的社会责任，企业在发展过程中，其风险不仅对企业本身具有一定的影响，而且对社会也会产生相应的影响。企业做好风险管理，树立良好的形象，可以促进其稳定发展。损失发生后企业风险管理的目标，首先，要维持企业的生存，这是发生风险损失后的第一目标。风险的发生会导致企业的经济受到损失，企业必须要不惜财力进行经营，保证相关项目的正常推进，为企业积累良好的可信度。若损失过大，企业也要开展部分活动，保证企业继续发展；其次，稳定企业收入，确保其持续增长，企业受到了经济损失后，稳定其收入是必要的措施[2]。风险管理人员要制定相应的管理措施，进行资金回收，保证企业收入的稳定性，为其提供喘息的时间，并做好风险损失善后工作，主动总结相关经验、吸取教训，扩大企业的开发和经营；最后，要承担社会责任，企业经济受到损失后，要尽可能地减少不良影响。企业要主动地担负起相应的社会责任，将损失降低，保持企业良好的社会形象。当企业面临生存抉择时，要将其发展放在首位。

二、减少房地产企业项目投资风险管理问题出现的措施

（一）建立专业的风险管理部门

房地产行业的市场竞争逐渐加大，企业要想有效地降低风险，必须要设立相应的风险管理部门，用发展的眼光看待风险，并对其进行及时的分析，保证能对房地产投资的不同阶段进行全面的分析，使其可以形成相互制衡的监督约束机制。建立风险管理部门是进行风险管理的前提，同时也要制定完善的风险管理计划，这是房地产企业风险管理相关内容的具体依据。房地产企业制定相关的风险管理规划，可以明确企业各项环节的风险管理工作，使其相关人员明确自身的职责，并且可以依据此作为协调企业各部门风险管理工作。明确的风险规划需要制定合理的风险防范与处理措施的选择，确定风险管理绩效评价标准，并对其实施的过程进行有效的监督。

（二）制定风险管理信息系统

在房地产企业风险投资和管理的过程中，企业对信息的掌控是进行分析的基础，因此要建立信息收集和处理的部门，也可以购买专业的行业信息系统。一方面可以收集国家的经济政策、行业的发展趋势、城市规划信息、土地招标信息以及市场行情等信息[3]，然后将其形成分析报告，为领导人员决策提供市场信息。另一方面企业可以制定定期开发项目报告，保证领导层可以了解企业项目开发的现状，把握宏观经济政策的情况。利用信息分享，使其可以及时了解各项政策对市场发展的影响，掌握市场的供求关系，了解竞争项目的销售策略等，为企业开发新项目提供合理的建议，提高领导人员决策的科学性。

（三）拓宽企业融资渠道

房地产企业在项目投资过程中，通常会采取银行贷款获取大量的资金，现阶段银行贷款属于国家宏观调控的主要方法，会增加企业受经济事件的影响，使得其风险增大。因此要拓宽融资渠道，分散风险。第一，可以引进海外资本，随着我国房地产行业的透明度增加，使得需对海外房地产资本的加入，为融资提供了一个全新的渠道；第二，上市融资，企业上市可以快速收到大量不需要支付利息的资金，并且还可以提高企业的知名度，增加品牌的无形资产和融资能力，并且在银行贷款的过程中也比较重视上市企业。在国内上市等待时间比较长，并且对公司的要求比较高，还需要支付相关的费用，使得许多企业选择借壳上市；第三，项目投资，对于具有稳定现金流的房地产企业来说可以选择这种方式，分散自身的投资风险。主要是以项目本身的经营状况和项目使用后的现金作为偿还主要资金，不需要使用有形资产作为担保资金。

（四）健全风险管理组织机构

房地产企业的风险管理不是某一个部门的责任，而是一种涉及多层次、全方面的管理职能。企业面临的风险是相互具有关联性的，部分风险可能会相互增大，而另外一部门则可以相互抵消，因此需要企业全体人员的积极参与，提高各部门之间的合作，增加风险管理工作的效率。企业需要建立相关的组织机构，企业在发展经验过程中要建立风险管理机构，其主要职责就是掌控企业的风险情况[4]，并可以对具有代表性的风险进行分析和评估，机构的组成人员一般是企业的领导、法律顾问等人员形成的智囊团。可以结合房地产企业经营特点，将各部门面临风险进行分析，并对其进行综合整理，确定风险管理的重点，从而有针对性地制定相关处理方案。并且企业要记录各部门的具体落实情况，当风险发生时要对工作进行有效的指导，从而提高风险管理的系统性，并使其具有足够的工作力度。

（五）完善房地产企业风险管理制度

企业在发展过程中要做好风险宣传工作，完善各项制度。企业领导人员要将不同种类的风险案例不定期的向员工进行宣讲，特别是风险管理部门，要使其重视可能对企业造成损失的风险，以及企业存在的安全隐患。同时不断提高企业员工的专业素质能力，增加其工作的责任心和积极性。房地产企业可以定期进行业务培训，避免因企业内部因素造成风险损失。另外，房地产企业还要重视安全生产制度、会计管理制度、业务规范制度等关键风险控制是企业风险防范的重要部分。建立完善的风险控制制度，对每一种风险都进行有效的监督，增加了企业业务管理的规范。确保每项制度的落实，并且要根据市场发展需求的变化，完善相应的管理制度，使其能充分发挥相关作用，并且企业还要学会运用法律保护自身的利益。

（六）做好科学的风险管理计划

风险管理计划的制定，需要在企业项目各个阶段开始之前完成，并保证能在阶段会议上进行展示，使参会的人员对其能有所了解，参会的人员包括风险管理人员、阶段负责人员等。可以在投资决策前，与相关人员进行头脑风暴，将项目实施过程中可能出现的风险进行分析和讨论，制定相关的解决方案。在实施过程中，项目初期可能出现未预见风险，项目实施者要将其具体情况进行汇报，由风险管理人员进行分析和调整。通过风险管理计划，企业可以具有明确的风险管理目标，从而确定风险管理部门和人员的具体权责，做好各部门的风险管理工作。科学完善的风险管理计划，可以将企业内部的风险管理资源进行优化，从而提升企业的经营效益。

（七）重视风险管理人才的培养

风险管理人才队伍的培养，是提高房地产企业风险管理水平和质量的基础。企业需要建立相应的风险培训机制，定期在企业内部进行培训，也可以聘请专业的培训机构进行培训，提高企业员工的专业度，增加企业的凝聚力，做好风险管理培训工作，使其能充分了解所面临的各项风险，明确相关的处理方法，提升风险意识，从而增加企业的抗风险能力。同时企业也要制定严格的风险管理人才选拔机制，从根本上提高企业的风险管理质量，并制定相关的奖罚制度，激发风险管理人员工作的主动性。

三、结束语

综上所述，房地产企业项目投资存在各种风险，企业必须要提高重视程度，制定合理且全面的项目风险管理，设立相应的风险管理机构，制定科学合理的风险计划，使企业各部门明确自身的职责，并保证各部门可以及时进行沟通，做好风险防范工作，提高企业的抗风险能力，从而促进企业可持续发展。

参考文献：

[1]刘阳.房地产项目投资风险因素及其管理对策研究[J].城市住宅,2020,27(06).

[2]杨华军.刍议房地产投资项目的风险管理[J].纳税,2020,14(03).

[3]石振彤.房地产项目投资风险因素及其管理对策研究[J].价值工程,2019,38(30).

[4]廖诗娜.基于蒙特卡洛模拟地房地产项目投资决策风险评估研究[J].住宅与房地产,2019(19).

作者:陈健华 单位:新州实业（广东）有限公司