谈城市小区建设项目工程经济

[摘要]房地产业快速发展的趋势下，城市小区建设项目工程经济分析是不可忽视的重要部分，要引入价值工程经济分析基本理论，进行小区建设项目设计方案的优选，并对小区建设项目的经济效益进行评价，为小区建设项目筹集资金、银行贷款、工程设计提供有力的支撑和依据，避免小区建设项目的投资风险。

[关键词]小区；建设项目；工程；经济分析

城市小区建设项目前期要进行可行性研究工作，有效排除投资的盲目性，降低投资风险，为此要引入工程经济分析和价值工程理论，结合某小区建设工程项目实例，运用价值工程经济分析进行项目设计方案的优选，并进行项目经济效益的评价，由此判定小区建设项目经济上的合理性。

1某城市小区建设项目的规划分析

某城市小区建设项目位于城市核心辐射区域，项目占地约208.6亩，采用多层、高层建筑，总建筑面积约179495m2，其中地上建筑面积约16.69万m2，地下建筑面积约1.26万m2，并配套给排水、供电、道路广场、绿化等工程，项目总平面布局整体呈长方形，地块线条相对规整，48栋建筑住宅楼的总层数为5-26层，规划采用整体设计手法。从交通组织流线设计来看，采用S型道路，减缓车行速度，并落实“人车分流”的理念，以步行系统为主的组团化管理模式，避免行人受车流干扰。小区内以地面停车为主，并建设部分地下车库，以满足停车需求。建筑结构采用砖混结构，高层采取剪力墙结构，邻里中心则选用框架结构，建筑最大高度76.9m，结构最大单跨8.9m，高层采用筏板基础[1]。

2价值工程在小区建设项目规划设计中的应用

2.1影响设计阶段工程造价的因素

小区建设项目设计包括初步设计、技术设计和施工图设计，影响设计阶段工程造价的因素主要包括有：建筑标准。城市小区建设项目要根据使用性质、施工功能、决策经济能力，确定建筑标准，对于工程造价有直接的影响。设计者知识水平。建设项目并非简单的钢筋混凝土制造，需要设计者丰富的技术水平、知识结构和经验，对于建设项目成本有较大的影响。设计方案。小区建设项目设计方案要考虑材料、结构、空间组合、布局等，对工程项目造价有重要的影响。

2.2运用价值工程进行项目多方案比选

依循以人为本的设计理念，对该建设项目的功能分区、配套服务和绿化进行设计，结合规划指导思想进行三种方案的规划设计：方案一，定位为城市后花园。以别墅、多层为主推，力求高绿化低密度，完善综合服务配套设施，人车分流。在价格定位上以中底档住宅为基准，考虑市场、销售等因素采用中等户型。方案二，将项目整体功能定位为生活家一站式教育生活样本+稀缺洋房社区，以多层和小高层住宅为主，引入“邻里中心、全时段教育配套、洋房概念社区”的理念，以功能复合和规模洋房社区为主，采用全时段教育配套，与客户的生活娱乐需求相吻合，打造城市人想要的“家”社区。方案三，定位为“与自然布局的完整结合”的小高层和高层住宅，由高层围合形成休闲广场，再利用建筑用地设置人工山头和生态园林。通过项目专家评定和分析，运用价值工程进行项目多方案比选，方案二的全社会功能要求相对明确，注重景观规划和建设，充分整合和利用内外部资源，最大限度地利用地形和布局条件，实现生活、健康、休闲的有机融合。

3城市小区建设项目工程经济分析

3.1建设用地、征地拆迁及移民安置分析

本项目是新建商品房项目，是规划建设用地，不占用农田，也不压覆矿床，用地区域无文物保护区和野生动植物保护区，也没有航道和军事设施，对防洪和排涝不会造成不良影响。项目用地性质符合土地利用总体规划要求，体现出集约和有效用地的原则，地表无建筑、青苗等附着物，不牵涉征地拆迁和移民安置等问题。

3.2环境生态影响分析

小区建设项目施工期间的废水主要是驻地施工人员的生活污水及建筑污水，废气源于基础工程中土石方开挖产生的粉尘、二次扬尘、装饰工程有机废气等，尤以土层开挖作业中的污染较重，约占整个工期的5%-10%。另外，施工过程中还产生了机械噪声、施工作业噪声、车辆噪声和爆破噪声，在距声源50m的范围内基本符合《建筑施工场界环境噪声排放标准》的要求，然而大功率施工机械的满负荷作业的噪声峰值达到85-100dB（A），对周边环境造成噪声污染，但其影响是间歇和暂时性的。同时，项目生态环境保护秉持保护自然、和谐共生的理念，最大限度消除和减缓项目拆除、建设和运营对环境的影响。

3.3工程投资估算

该项目建设投资7.31万元，工程、土地、其他及基本预备费用分别为5.03万元、1.04万元、0.88万元、0.35万元。土地费用包括征用费0.83万元、土地使用税695万元、土地利息费0.15万元；建筑安装工程费包括地上建筑工程3.98万元、地下建筑工程0.42万元；其他费用包括基础设施配套费0.37万元、供电配套费0.19万元、新型墙体材料专项基金179万元、白蚁防治费36万元。最终进行项目投资估算，得出项目总投资7.31万元。

3.4经济评价及效益分析

3.4.1财务基础数据本项目实现销售收入10.46万元，项目销售与工程开工同步进行，预计5年后全部售出。销售税金及附加估算表包括有营业税5230万元、城市维护建设费265万元、教育附加费261万元，合计5756万元。

3.4.2损益及静态盈利分析通过计算可知，本项目投资利润率为13.55%，投资利税率为20.98%，项目运营期的销售收入为104590万元、总成本费用84800万元、销售税金及附加5909万元、利润总额10788万元、所得税2697万元、税后利润8091万元、可分配利润8091万元。项目评价指标包括有投资利润率、投资利税率，分别为13.55%、20.98%。如下表所示：

3.4.3现金流量及动态盈利分析本项目税后财务内部收益率为8.6%，建设运营期的现金注入9308万元、销售收入9308万元、现金流出6380万元、建设投资5173万元、销售税金及附加526万元、所得税347万元、净现金流量2928万元、累计净现金流量48801万元。该项目的税后财务内部收益率为8%，从经济上和财务上是切实可行的。

3.4.4盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点为72%，也即当销售收入达到72%时即可保本。

3.4.5效益分析本项目的投资利润率为13.55%，投资利税率为20.98%，投资净利润率为8.6%，与市场情况相符合，从经济效益分析来看是可行的[2]。

4结语

综上所述，城市小区建设项目要进行规划设计、配套工程设计和环境保护，与城市发展规划相契合，具有运行环境可行性和技术上的可行性，从经济评价来看，城市小区建设项目投资估算、社会效益能够获得预期的投资回报。后续还要优化并完善小区建设项目设计和施工进度、质量、投资和安全方案，拟定详细的资金使用计划以规避市场风险。

【参考文献】

[1]刘会珍.工程经济分析在项目成本控制中的应用浅析[J].科技风，2018(16).

[2]王爽.建筑工程经济预算与成本控制分析[J].技术与市场，2017(05).

作者：冯昊罡 单位：中邮通建设咨询有限公司