房地产土地增值税清算成本问题处理

摘要：土地增值税是一项特殊的税种，是为了更好地规范房地产企业经营，引导房地产企业科学发展而制定的一项税种。房地产企业在土地增值税清算过程中，有关成本分摊的方法有很多种，选择不同的分摊方法对房地产企业土地增值税清算及税务筹划的影响是不同的，需要房地产企业作出科学的判断与选择。当前，房地产企业在土地增值税清算成本分摊时，还存在一些常见的问题，这会直接影响清算质量，需要房地产企业加以重视。鉴于此：本文将深入研究，房地产土地增值税清算问题与解决策略，旨在帮助房地产企业做好清算工作，合理控制成本支出。

关键词：房地产企业；土地增值税；成本分摊；问题对策

房地产行业是国民税收的主要来源之一，对整个中国经济发展、社会建设等起到关键性的作用，所以房地产行业发展一直是国家密切关注的行业。对房地产企业加收土地增值税是出于规范房地产市场，稳定财政税收以及保障房地产行业规范化、持续化发展的客观需要，但需要在此过程中做好清算与税务筹划等相关工作。房地产企业在土地增值税清算中，需要对成本进行合理的分摊，以保证清算工作的稳步进行，但很多房地产企业在此过程中仍然存在不足之处，这不仅会降低工作质量，还会影响整体布局、市场竞争等，所以，房地产企业必须要重视土地增值税清算中有关成本分摊的相关问题，需要及时制定出有效的措施来加以解决。

一、有关成本分摊方法研究

（一）现行成本分摊方式现行的土地增值税清算的成本分摊方式主要有三种，分别是占地面积法、售价比率法、建筑面积法。占地面积法是按照房地产项目土地使用权面积占总面积的比例来进行成本分摊计算，售价比率法是以房地产项目单位售价为基础来进行成本分摊计算，建筑面积法是房地产项目的建筑面积占总建筑面积的比例来进行成本分摊计算。房地产企业在土地增值税清算的成本分摊计算时，具体还要看当地有关部门的规定来选择合适的成本分摊计算方式。

（二）房地产企业土地增值税清算的成本分摊方法举例分析对于房地产企业来说，分期开发的房产项目，或多个同时开发的项目他们之间的土地成本分摊方式是不同的。房地产企业因项目差异等不仅导致分摊方式不同，而如果房地产项目存在商业、住宅及地下车库的时候时，那么在土地增值税清算时，房地产项目的土地成本分摊方式也会存在较大的争议，而且房地产项目在不同分摊方式中，各种类型的土地成本也存差异性。本文将对房地产项目在土地增值税成本分方式选择中以销售收入和建筑面积两种不同的分摊方式进行对比。如:甲房地产企业某项目的总建筑面积约15万平方米，占地面积约3万平方米，不可售建筑面积约2万平方米，可售建筑面积约10万平方米，其中，商业用地面积约为3万平方米，住宅面积约8万平方米、地下车库面积约为2万平方米。甲房地产公司该项目于2020年5月售罄，该项目开发过程中土地成本约为1亿元人民币，住宅销售收入约为8千万元，地下车库销售收入约为1千万元，商业销售收入约为3千万元。其中，分别按照销售收入和面积进行不同方式的分摊方式计算，具体分析结果如表1所示：根据表1中的内容分析，可以看出按照建筑面积来对房地产项目土地成本进行分摊，对不同类型土地价值的体现并不清晰、准确，而按照销售收入对房地产项目土地成本进行分摊，对不同类型土地价值的体现就比较清楚、合理。此外，甲房地产企业地下车库分摊了13%的土地成本，但地下车库的销售收入却没有达到10%，所以房地产企业的土地增值税清算的成本分摊方式选择不同，对其的利润影响是不同的。从中也可以总结出，房地产企业在进行成本分摊时一定要根据内外部需要，选择合适的成本分摊方法，以保证工作的合理性。

二、成本分摊问题分析

地下车库、公共设施、建设安装是房产企业成本构成中的主要构成部分，而且现阶段有关这三方面的土地增值税清算成本分摊规定也不是很清楚，所以最容易产生相关问题，也是做好成本分摊必须要解决的问题，所以一定要详细、全面的分析这些环节中的成本分摊问题。

（一）地下车库成本分摊中的问题地下车库成本分摊时房地产企业在土地增值税清算中的重要方面，也是房地产土地增值税清算中的一个难点。首先，按照当前我国有关房地产企业土地增值税清算相关制度中的规定看，没有针对房地产项目地下车库成本分摊作出明确的要求与规定，这就给相关部门工作开展，以及房地产企业进行地下车库成本分摊带来了诸多不便。现在在一些地区中，针对房地产地下车库土地成本分摊的规定，要求房地产企业地下车库按照地上建筑的标准开展成本分摊工作，这样确实有利于对其的管理，但是地下车库无论是从性质，还是从功能等多个方面看，都与地上建筑存在很大的差别，如果笼统的按照地上建筑标准来进行成本分摊，明显存在不合理之处。其次，在一些地区，地下车库是被列入在人防工程中的，而对于人防工程的要求与普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以认定为公共配套设施的，如果被认定为人防工程，那么在针对该部分进行成本分摊时，可将其划入可售建筑面积中并直接进行清算分析。

（二）公共设施分摊问题当前房地产企业间的竞争不断加剧，各大房地产企业为了更好地满足客户需要、提高服务质量，从而实现房地产项目销售盈利目的，在房地产项目开发过程中，越来越重视公共设施的建设，以期满足客户需求，但房地产项目公共设施在成本分摊时往往容易出现一些问题。首先，在房地产项目开发过程中，部分企业选择将幼儿园、道路等公共设施采用同一时间建造的方式，而楼盘却并不是一下就完工的，分期项目会公用上述同一时期内集中建造的公共设施。在这种情况下，成本分摊计算时所获得的结果是不同的，但很多房地产公司往往容易忽视这一点。其次，一些房地产企业在楼盘施工时，整体楼盘和基础设施是分开施工的，会先进行楼盘的完成，然后再修建基础设施，导致楼盘完工时基础设施还在建设当中，此时按照规定，就需要对先进行完工的楼盘进行土地增值税清算，但由于公共设施未完工，所以在实际清算时，就没办法纳入房地产成本中，与前期房地产项目共同进行成本分摊。此时不管公共设施成本投入多与少，都会影响房地产企业的税收缴纳情况，房地产企业可能无法享受到免税政策，这会造成房地产企业税收筹划不合理，额外增加了房地产企业的经营成本，这对房地产企业实现利润收益来说是非常不利的。

（三）建筑安装成本分摊中的问题房地产开发项目往往都是一个楼盘或者是多个楼盘，占地面积大、施工量大，再加上多地已经开始推行商品房精装修政策，所以房地产项目在开发过程中需要进行大量的施工与安装，其中所产生的成本额在房地产企业总成本中的占比也是比较大的，对与其的成本分摊也非常重要，也容易产生一些问题。房地产开发项目构成较为复杂，包含普通住宅、商业建筑等，再加上施工量大、周期长，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建当中。在这种情况下，房地产企业在进行成本分摊时，如果是按照建筑面就法来实施的话，因开发项目性质上的差异而导致安装成本上的差异，这样在进行成本分摊时往往很难做到合理。

三、优化措施

据成本分摊问题分析可知，房地产企业想要做好成本分摊工作，必须要及时解决地下车库、公共设施、建筑安装中的成本分摊问题，以及不断提高管理队伍的能力，只有这样才能够保证工作效率与质量。

（一）解决地下车库、公共设施、建筑安装问题地下车库、公共设施、建筑安装中都会产生成本，而且这些成本又是房地产企业成本构成中的关键部分，所以必须要落实好这部分的成本分摊、计算。（1）不可售地下车库清算：可以要求房地产企业在地下车库建成后，被认定为人防性质的，可允许房地产企业扣除地下车库对应的土地成本。（2）可售地下车库清算：对于房地产项目中的可售地下车库，可要求房地产企业按照整栋建筑物单位面积成本×地下车库面积来进行成本分摊。针对公共设施与建筑安装成本分摊中的问题，房地产企业也要及时加以解决。如：在建筑安装成本分摊过程中，房地产企业可以采用层高系数法进行成本分摊计算。

（二）提高管理人员的能力水平房地产企业想要做好土地增值税清算的成本分摊工作，必须要保证从业人员的专业性、综合能力，尤其是财务管理人员、会计核算人员的能力水平。首先，房地产企业必须要根据成本分摊工作要求，进一步完善管理队伍的培训机制、考核机制等，通过培训与考核相结合的方式，不断提高成本分摊相关从业人员的整体实力水平，为落实成本分摊打好基础。其次，要求管理人员要在实际工作中，根据房地产企业要求、项目实际情况等来选择不同的土地成本分摊方式，帮助房地产企业更好地完成此项工作，实现发展需要。

四、结语

本文主要研究了当前房地产企业在土地增值税清算中成本分摊时存在的问题与解决对策，希望通过文章的分析，能够对房地产企业做好成本分摊工作提供到一定的启发与帮助作用，也希望房地产企业一定要重视土地增值税清算的成本分摊管理。

参考文献

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作者：陆斌 单位：浙江印相会计师事务所有限公司