要旨
日本の不動産業はバブル経済前の急速な発展を経て、バブル崩壊の被害を受けた。景気回復の対応として、日本政府と不動産会社は様々な措置を講じたが効果が微々たるものである。しかし、日本不動産は魅力的なところがあり、発展を妨げる問題を解決すれば、新たな発展を迎えることができる。
最近、新しい購入ブームが起きた。日本の不動産業は回復の兆しが見え始める。また、今後のきつい震災復興の現状の下で、福岡の経験を参考にして、被災地の復興方針を先に立てるということが分かった。そして、不動産のグローバル化の下で、今後の日本不動産は他国の発展モードに基づいて、豊かな創造力や文化力、健全な運営、安定的な価値という方向に進むべきである。
[キーワード] 不動産、経済危機、復興、購入ブーム、発展方向
１．はじめに
２．経済危機からショックを受けた不動産業
2.1.危機前不動産業市場情況
2.2. 危機後深刻になった不動産
2.3.今まで危機による被害と余波
3.危機に対する対策
3.1.日本政府側の政策
3.2.業側踏み出した新しい道
3.3. 実績、得た回復の割合
4.日本不動産業の魅力と問題
4.1日本不動産の魅力
4.2経済政策と自然災害による問題
4.3調和するための日本側の努力
- 昨今日本不動産業に起こる購入ブーム
5.1ブームの発展、範囲、参加者
5.2ブームの原因（日本自身除く）
5.2.1中国富裕層の思惑と中国投資環境
5.2.2アジアほかの国投資者の考え
5.2.3ユーロッパ投資の減少
5.3ブームに対する日本側の考え
5.3.1企業側の予測
5.3.2政府の対策
5.3.3不動産業の位置づけの討論
5.4震災後ブームに異なった見通し
6.新しい状態の中脱出を求める試し
6.1福岡市の実例などの分析と示唆
6.2中国と日本両方レールをしく工事
7.これから不動産業の発展方向
8．おわりに
１．はじめに
９０年代ごろ、日本におけてバブル経済が崩壊した。経済発展の重要な一環として、不動産も大きなショックを受けた。日本政府は経済回復のためにいろいろな政策を講じていたがあまり効果が見えなかった。日本経済はどのような道を歩むべきか。また、日本不動産の将来はどこにあるか。本論は不動産の景気、衰退及び復興から、不動産の発展道と未来を検討したい。この発展道を明らかするために、まず、日本不動産の景気と崩壊から着手しなければならない。その景気の市場状況と崩壊の状態を対比することによって、日本不動産の発展ぶりを紹介する。また、日本政府は経済危機にどのような政策を立てたか。企業側もどのように新たな道を開拓していたか。その実績はどうだったか。つぎ、日本不動産の長所と短所を述べるつもりである。この部分は日本市場、経済政策などの面から進めたい。そして、日本政府は不動産の優劣を調和するため、努力した成果を見てみよう。
そのほかに、近年、起きた不動産購入ブームを述べるつもりである。そのブームは以前の投機熱と比べて、どのような新たな特徴をつけられているか。また、その原因は一体何であるか。それをはっきり説明するために、ほかの国の投資者と比較し、答えを探す。この部分は中国の投資環境、アジアほかの国の投資者の考え、ヨーロッパ投資の減少という三つの面から進めたい。そして、このブームに対する考えは日本政府、企業の場合からそれぞれ説明したい。８０年代のブームを経験した日本は今度のブームに謹慎になった。日本不動産の未来に積極的な意見、心配的な見方に分けられている。それは何であるか。最後に、今後きつい震災復興の現状に直面する日本はどうするか。その状態を脱出するために。日本不動産の新しい試しを述べりたい。その試しからどのような示唆をもらえるか。また、今後の不動産にどのような方向を示すか、日本不動産はどのような発展道を歩むべきか。
２．経済危機からショックを受けた不動産業
2.1.危機前不動産業市場情況
日本政府は1985年のプラザ合意による急速な円高で景気が悪化することを恐れて、国内需要を拡大する政策を立てた。したがって、1980年代後半、土地と株式を対象として投機熱が盛んになった。特に「土地は必ず値上がりする」といういわゆる「土地神話」に支えられ、転売目的の売買が増加した。地価は高騰し、数字の上では東京23区の地価でアメリカ全土を購入できるといわれるほどとなり、銀行はその土地を担保に貸し付けを拡大した。「1985年から東京、大阪、名古屋などの六大都市は地価が毎年、二桁の数で上がった。1986年に日本の土地総額は1322兆円でした。これが1990年には2456兆で、4年間でなんと1134兆円も増加したのである。ピーク時、日本の土地総額は2500兆円に近づき、アメリカ全土の5倍近い値段と同じである。」地価上昇につれて、都市近郊に適当な戸建住宅を取得する事が困難になった。日本のような戸建主義的な都市構造において、戸建住宅を取得することが人生の夢、目標の一つであるとされ、それを動機として貯金に励む事も行われていた。しかし過度の地価上昇を見て、これ以上値上がりする前に一刻も早く住宅を取得すべきだと考える人も増えた。その行動はまた地価上昇に拍車をかけた。
2.2. 危機後深刻になった不動産
不動産市況はバブル経済崩壊後、日本経済の「失われた10年」とともに長い不況を経験した。1991年ごろ、日本不動産市場が崩壊し始めた。巨大なバブルは東京をはじめ日本全国に波及した。 土地と住宅は全然売れなくなり、
空房は所々見えた。不動産価格も暴落し、当時六大都市の地価は15%－20%ほども下がった。2005年日本国土交通省の地価統計データにより、日本全土の平均地価は14年間引き続き下落していた。1991年と比べて、住宅地価はすでに46%下がり、不動産バブル発生 の1985年の水準に戻った。商業用地も70%も下落し、1974年来の最安値となった。「東京圏の商業地の地価は1983年初めを100とすると、ピークの1991年には341.5にも達していた。商業地の全国平均地価は、1992年が-4.0％、1993年が-11.4％、1994年が-11.3％にも達し、同じく東京圏では1992年-6.9％、1993年-19.0％、1994年-18.3％というたいへん大きなものになった。」この不況の下で不動産会社が相次ぐ倒産していた。一つの要因は設備の過剰であって、これは景気の後退局面で普通に見られる。もう一つの要因は金融機関からの融資不可能になるのである。「バブル崩壊前に銀行やノンバンクは不動産の開発のために巨額の資金を融資したが、バブルの崩壊によってその内の相当額が回収不能になり、多額の不良債権をかかえ込んだ。」従って、不動産業の不況がこれ以上深刻になった。
2.3.今まで危機による被害と余波
バブル崩壊後、1990年代に、日本経済は「失われた10年」と呼ばれた長い低迷期を経験した。第一、バブル崩壊の１０年間、不動産会社及び金融機関は数多く倒産した。例えば、北海道拓殖銀行、日本長期信用銀行、日本債権信用銀行などが不良債権の増加や株価低迷のため破綻した。第二、危機前金融機関から多額の融資をしていた不動産会社はバブル崩壊に伴い、業績も悪化し、返済が出来なくなった。実際に返済が滞った場合には不良債券として処分すべきである。しかし、金融機関側は危機の深刻さを十分に意識しなかった。景気はすぐに回復できると期待し不良債権はこのように額を積み重ねて深刻になった。また企業、個人の経済活動は慎重になり、金融機関もお金を簡単に貸さなくなったのである。特に中小企業は担保などによる資金を失い、倒産の問題に直面していた。第三、バブル時期に起きた過剰な不動産投資により、企業はほとんど借金だらけで、これも１９９０年代日本企業投資不振の大きな要因の一つである。第四、不動産価格の引き続き下落によって、日本平均預金率も下がり、国民の生活水準も向上できなかった。そして、危機前お金を借りて土地を購入した人はバブル崩壊後に同じような資産が安値で売り出されても、資産価値下落の補償を受けられないので大損になった。第五、「土地神話」、「銀行不倒」がついに崩れたので、国民と企業は経済的な不安が大きくなった。
3.危機に対する対策
3.1.日本政府側の政策
「プラザ合意によって円高は急ピッチに進行した。当時の世論は「円高不況論」（円高によって日本の輸出が減り、国内産業が不況に陥るという考え）が支配的であり、日本政府は円高に対する総合経済政策を決定し、低金利による内需拡大・公共事業投資・住宅および都市再開発事業の促進などを実施した。」「92年以降、60兆円を超える「総合経済対策」費が建設国債の発行によって調達され公共事業に次き込まれて何回となく景気回復が指摘された。景気回復策として、総合経済対策10.7兆円（92年8月）、総合経済対策13.2兆円（93年4月）、緊急経済対策6.0兆円（93年9月）が実行された。」1986年1月末から1987年2月まで約1年間のうちに公定歩合が5回にわたって5％から2.5％という低水準まで半分も下がった。このように過剰貯蓄を個人消費と設備投資などの内需の拡大に振り向けられる。また、通過供給量の拡大、金利引下げ、公共事業への何兆円もの投資、政府支出の増大、企業への政府からの資本貸出、銀行の救済策などが実施された。日本政府は20兆円を用意し、潰れかけた企業を助ける資金とした。そして、日本政府は金融業界の諸々の制限を緩和し、投資者の不動産投資信託の設立に手伝い始めた。次に、政府は開発者の項目開発の便利さを図るため、建築業の標準を調整した。例えば、住宅の高さなどである。実際にはこれらの措置は日本不動産に資金を注ぎ、活力を与え、また再開発を易しくとなったのである。日本の不動産も新たな持続可能な発展段階を迎えてきた。
3.2.業側踏み出した新しい道
大手の企業で人件費の削減と大規模な合理化 ・リストラが実行されたが、それによっ てもたらされた円高を利用した日本企業の海外とくにアジア諸国への進出が急増してきた。「また、東南アジア地域からの低価格製品の大量輸入によって、 規制緩和と「価格破壊」が一層顕著に進んでいくことになった。国内需要材（国内品、輸入原材料、輸入中間財）の卸売物価（1990年平均 ＝100、日本銀行調べ）は91年100.8、86.1 、87.7、92年99.8、82.3、82.0、93年98.0、68.7、72.7、94年96.7、65.7、75.8、95年95.9、66.8、75.2と急落していったが、なかでも輸入原材料と輸入中間財の下落が著しい。これによって、低価格輸入製品 ・部品を利用した大企業の輸出品の徹底的なコストダウンが実現された。」また、「規制緩和の一環として不況下の経費削減、殊に固定費削減のため企業の業務を担う人員や業務そのものを企業そのものから切り離し、外部から調達する方法も取られるようになった。人材派遣業会社から人員を調達して企業の業務に当たらせることで雇用を流動化させた。企業にとって派遣は保険や年金等の社会保障を省略できる事、定年までの雇用の義務が無い事から、年金に対する負担が無い事、景気に応じて雇用の調整弁として有用なこと、そして、能力に応じた賃金を支払えば良く、年功序列に応じた高賃金の支払いを免れる利点がある。会社の所有する不動産等が、本当に経営に見合うものかを精査する傾向が出てきた。保養地等を売却する動きが出たほか、オフィスをより賃料の安い場所に移して固定費を削減したり、本社ビルを売却して獲得した資金で経営の立て直しを図る会社も現れた。」日本の不動産会社はこのように新しい道を開いてきた。
3.3. 実績、得た回復の割合
バブル崩壊後、日本政府は様々な政策を講じたが初期の金融政策や財政政策による景気刺激が小規模であったことが指摘された。公共事業への投入が逆に財政赤字の拡大を招いた。また日銀は1991年7月に公定歩合を0.5%引き下げたが金融緩和の速度が遅かったと考えられている。これらの政策は外国から「政策規模が小さすぎ、実行が遅すぎ、そのため効果的な政策ではない」と批判された。次第に大規模な財政刺激は必要があると考えられる。「1993年10月を底に景気は回復するが、政府は財政赤字の縮小を急ぎ、1997年4月から消費税率を2%引上げ、2兆円の特別減税を廃止するなど、約9兆円の負担増を実施した。ところが、同年にはアジア通貨危機が発生したことや、年末には金融機関の経営破綻が続いたことなどから、景気は極端に悪化することになった。二度目は金融政策の失敗である。1999年1月を底に景気は回復しはじめ、日銀は政府の反対を押し切って2000年8月にゼロ金利政策を解除した。」
「1980年代のバブル経済が派手に崩壊した後、15年に及ぶ低迷と衰退を経た日本経済にもようやく回復の兆しが見え始めた。不動産価格も回復しつつある。デフレは制御されているように見え、5年以上実質ゼロだった金利もまもなく上昇し出すようである。1999年以来、政府は大手銀行の資本を上げるために公的資金を注入し、不良債権を減らすことに便宜を図り、保有債権を転換権付優先株にスワップすることを承認した。」バブル経済後、日本経済は緩やかに回復してきた。住宅建設は回復の兆しが見られる。設備投資は製造業を中心に減少している。公共投資は堅調に推移している。ここ数年、政府の政策の調整、企業の産業転換などに伴い、日本経済は少し明るい動きが見えるが任重くして道遠しのである。
4.日本不動産業の魅力と問題
4.1日本不動産の魅力
（1）イールドギャップの魅力。イールドギャップは不動産投資回りと長期金利のことを指す。外国人投資者が日本の不動産へ投資をする要因の一つに他の国と比べてイールドギャップの大きさが挙げられる。例えば、オフィスビルへの不動産投資のインカムリターンから長期金利を差し引いたイールドギャップは日本が約4.6％、米国の2.6％、英国の1.7％と他国と比べて大きくなっているがキャップレートの絶対水準は米国、英国、日本の順になっている。つまり、日本のイールドギャップの大きさは他国の長期金利と比べて非常に低い金利水準が主因である。
（2）為替差益。「外国人投資家の日本への投資意欲を支えるのはイールドギャップだけではなく、円安による不動産の取得コストの低下も大きな要因であると考えられる。」投資者にとって、現在の日本の為替差益を得る好機となっている。
（3）安心できる。「日本の不動産はハード面から見ると、施工技術、設備等に関して、厳しい設計、評価システムが完備しており、安心な住まいが保障できる。ソフト面では普段で定期清掃から管理契約、長期修繕計画まで十
分な配慮がなされており、長期に渡り快適な生活が保障できる。」すなわち、ある安定感が味わえるとうことである。
（4）自然の魅力。観光資源が豊富で、自然環境もいい。環境保護を重視する国であり、快適な生活ができる。
4.2経済政策と自然災害による問題
（1）アスベスト問題。建物には多くの部分でアスベストが使用されている。アスベストによる健康被害は深刻であり、損害賠償請求されることも増えてきている。
（2）自然災害。日本は地震多発な国である。国土交通省は二十日、東日本大震災後で初の公的な地価によって、住宅地の全国平均はマイナス3.2％で二十年連続、商業地は同4.0％で四年連続の下落ということが分かった。これを見ると、2009年前半から縮小を続けた下落率が、震災の影響で拡大に転じた。
（3）金融緩和政策 。株式や不動産価格の急落、企業倒産の多発と失業の増加、金融機関の不良債権問題の深刻化、デフレの進行など、経済の悪化に伴って、日銀」は、金融緩和を段階的に進めていった。特に、平成 11 年 2 月以降、一時期(平成 12 年 8 月～平成 13年 3 月)を除いて、平成 18 年 7 月まで、短期金利がほぼゼロとなる、超金融緩和政策を続けた。しかし、ゼロ金利による家計利子収入の減少や、不採算企業の構造改革を遅延させたなどの問題が出てきた。また、量的緩和策の採用は経済活動うや物価などを押し上げることなく、逆に当座預金残高を増やすことになった。消費者の購買欲を掻き立てることなく、生産過剰という問題を引き起こした。日本は長
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